Med tanke på att HFAB har över 10 000 lägenheter i Halmstad är det här en historia som berör många hyresgäster. Eftersom det handlar om ett kommunalt bolag kan man också säga att den berör alla invånare i Halmstad.
Och det som gör historien extra spännande är att den är en del av den maktkamp som sedan flera år pågår mellan kommunledningen och HFAB – en maktkamp som härom året ledde till att vd:n sade upp sig och styrelsen fick sparken.
Men vi börjar med att träffa Ulrika Hjorth, HFAB:s divisionschef för verksamhetsutveckling och ekonomi, för att få hjälp att reda ut de ekonomiska begreppen – som hon medger kan vara förvirrande för en utomstående.
I och med att vinstkraven kallas för avkastningskrav menar hon att gemene man kan blanda ihop termen med de koncernbidrag och utdelningar som HFAB ger till kommunen.
– Men avkastningskravet har ingenting med de miljoner som HFAB varje år delar ut till kommunen via moderbolaget Halmstads Rådhus AB, poängterar Ulrika Hjorth.
Hon pekar på att kommunala bolag som går med vinst – som HFAB, Hallands hamnar, Halmstads stadsnät och Hem – lämnar koncernbidrag som kan användas för att hjälpa upp ekonomin hos de bolag som har röda siffror – framför allt Destination Halmstad och Halmstads Flygplats. På köpet blir det en form av skatteplanering, så att antalet miljoner som kommunen måste betala till staten blir färre.
För HFAB, som 2019 gick med 159 miljoner kronor i vinst, blev det förra året 30 miljoner kronor att betala i koncernbidrag.
Höjd utdelning
Utöver detta lämnar HFAB årligen en utdelning som ska gå till kommunala insatser som ”främjar integration och sammanhållning” eller som ”tillgodoser bostadsbehov för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för”.
Tidigare låg denna utdelning på 20 miljoner kronor om året, men från och med i år har den höjts till 25 miljoner kronor.
– Själva avkastningskravet är däremot en mer teoretisk siffra, ett mått på hur bra vi ska sköta vår verksamhet, förklarar Ulrika Hjorth.
Hon läser upp att ägarna skrivit att avkastningskravet finns till för att HFAB ”ska vara långsiktigt ekonomiskt uthålligt och behålla sitt värde för skattebetalarna”. Med andra ord ska inte de anställda på HFAB bli för bekväma bara för att de är anställda av skattebetalarna i stället för privata aktieägare. Dessutom ska avkastningskravet se till att konkurrensen gentemot de privata bostadsuthyrarna inte är orättvis.
Personligen hade jag hellre sett att våra avkastningskrav hade sänkts.
På onsdagens budgetfullmäktige är ett av förslagen från den borgerliga majoriteten att avkastningskravet för HFAB ska höjas från 4 procent om året till ett genomsnitt på 4,5 procent om året under 2021–2025.
En halv procentenhets höjning kan låta lite, men om man ser till vad det betyder i pengar innebär det att HFAB behöver höja sin årliga vinst med över 20 miljoner kronor.
– Personligen hade jag hellre sett att våra avkastningskrav hade sänkts. Dels med tanke på att vi är mitt inne i en tung renoveringsfas av miljonprogrammets fastigheter, en puckel som inte tar slut förrän 2028. Dels för att vi satsar så mycket på nyproduktion, som är både dyrt och tar tid innan det betalar sig, kommenterar Jimmie Tschander (C), ordförande i HFAB:s styrelse sedan maj 2018.
Han pekar på att HFAB har byggt nära 1 000 lägenheter de senaste fem åren och att planeringen för de närmaste fem åren är nyproduktion av 500 lägenheter, med beredskap för att kunna dubbla siffran.
I slutänden är det våra ägare som bestämmer, men jag hade önskat att de haft en mer flexibel syn.
– I slutänden är det våra ägare som bestämmer, men jag hade önskat att de haft en mer flexibel syn på avkastning – där kraven var lägre i perioder där man bygger mycket nytt, och avkastningen var högre när nyproduktionen är låg, säger Jimmie Tschander.
– I flera andra kommuner sänker man avkastningskraven för allmännyttan i faser av stor nyproduktion, just med tanke på att det brukar ta runt åtta år innan hyresintäkterna gör att en sådan affär bär sig.
Intäktssidan kan ni inte påverka så mycket eftersom alla lägenheter redan är uthyrda och hyrorna är strikt reglerade. Hur ska ni då trolla fram drygt 20 miljoner kronor om året? Ska ni dra ner på personal och underhåll?
– Det kan bli aktuellt, men det är ännu för tidigt att säga, säger Jimmie Tschander.
Fler anställda
2017 var antalet anställda totalt 115 (varav 100 fastanställda och 15 i olika former av visstid). I år är siffran uppe i 132 (varav 125 fastanställda och 7 i form av vikariat eller projekt). På tre år har alltså personalen ökat med 15 procent.
Under förra året låg det planerade underhållet på drygt 76 miljoner kronor. Akut, ej planerat, underhåll låg på drygt 25 miljoner kronor. Hyresgäststyrd renovering och standardförbättring låg på drygt 35 miljoner kronor.
– Vd ska få i uppdrag att ta fram alternativ för besparingar, som vi får ta ställning till, säger Tschander och tillägger:
– Men ska jag vara krass tror jag inte att det är möjligt att förbättra resultatet så mycket med enbart besparingar. Det måste även till försäljningar av fastigheter.
Om HFAB säljer lägenheter får ni loss kapital på kort sikt, men med tanke på att alla era fastigheter går med vinst blir det väl på sikt också mindre intäkter?
– Ja, så är det ju. När vi bestämmer oss för hur många lägenheter vi ska sälja måste vi ta höjd för det.
Vid en försäljning har också kommunledningen rätt att ta hand om hälften av nettoöverskottet. Vet ni hur det blir med den saken?
– Jag utgår från att sådana frågor reds ut i förväg i den dialog vi har med ägarna. Det är ju avgörande för hur många lägenheter vi kan komma att behöva sälja.
Hur många lägenheter är det som kan bli till salu?
– Det är alldeles för tidigt att säga något om. Styrelsen har låtit ta fram en portfölj av lämpliga lägenheter att ta ställning till utifrån bland annat hur lönsamma de är, vilket skick de håller och var de finns rent geografiskt. Men det är först till våren vi ska ta definitiv ställning.
Handlar det om hundratals lägenheter eller kanske till och med tusen?
– Det beror lite på om vi ska sälja lite i taget eller om det blir en stor försäljning i ett slag. Det finns ingen uttalad siffra, men jag tror inte det är aktuellt med fyrsiffriga volymer, säger Tschander.
S vill inte höja vinstkrav
Att sälja av från allmännyttans bestånd är också en ideologisk fråga. Borgerliga partier brukar vara mer intresserade av att minska på allmännyttan för att ge mer plats åt privata aktörer och öka konkurrensen på bostadsmarknaden. Röda partier är i allmänhet mer intresserade av en stor allmännytta som en stark samhällsaktör.
– Generellt är det HFAB som garanterar att det finns hyresrätter i hela kommunen. Personligen är jag emot att vi säljer ut av HFAB:s bestånd, säger Maria Persdotter (S), vice ordförande i styrelsen.
– Egentligen tycker jag också att det går att driva verksamheten affärsmässigt utan att ha just avkastningskrav som styrmedel, fortsätter hon.
– Därför gläds jag åt att mitt parti inför budgetfullmäktige är emot en höjning och föreslår oförändrade avkastningskrav.
V vill slopa utdelning
Vänsterpartiet går ännu längre. I deras förslag tas den årliga utdelningen från HFAB bort för att ”möjliggöra för bolaget att återinvestera pengarna i sin egen verksamhet”.
– I planeringsdirektivet ändrar vi också inriktning genom att ta bort den tidigare positiva inställningen till utförsäljning av HFAB:s bestånd, säger Mariann Norell (V), som är ledamot i HFAB:s styrelse.
”Fat and happy”
Men läget kunde faktiskt ha varit värre för HFAB. Mycket värre.
2017 fanns det ett förslag om att höja avkastningskravet till 7 procent, vilket skulle ha inneburit ökade vinstkrav på över 100 miljoner kronor om året. Enligt vad HP erfar beskrev dåvarande ordförande i moderbolaget, Lars Püss (M), HFAB som ”fat and happy” när förslaget presenterades.
HFAB s styrelse beställde då en utredning av en utomstående konsult där de drastiska ekonomiska konsekvenserna redovisades för verksamhetsberedningen. Efter det fick HFAB tiden fram till 2021 i tidsfrist – plus att det föreslagna vinstkravet efter höjning skulle stanna vid 4,5 procent.
Kampen om makten över HFAB:s framtid gick dock vidare och slutade i maj 2018 med att vd Marie Thelander Dellhag sade upp sig och att styrelsen, med Henrik Andersson (C) i spetsen, fick sparken.
LÄS MER:HFAB och HSB köper mark i Ranagård för 33 miljoner
LÄS MER:Hyresgäster protesterar mot rivning av uteplatser
LÄS MER:HFAB mister många chefer
LÄS MER:Lögner och fel i avtal när HFAB köper ut chef
LÄS MER:HFAB skapade 40 lägenheter – utan att bygga ett enda nytt hus
LÄS MER:Högsta instans ger grönt ljus för att glasa in balkonger
LÄS MER:Ny modell för hyressättning i Halmstad
LÄS MER:Affär om 2 000 bostäder på Fyllinge avblåst
LÄS MER:HFAB:s styrelse sparkas - saknar förtroende hos ägaren
