I förra veckan rapporterade HP att två av de fem föreningar som fått erbjudande om att ombilda fastigheterna – i stället för att de säljs i en stor affär med SBB – valde att tacka nej.
LÄS MER:81 hyresrätter kan bli bostadsrätter
Alla föreningarna var egentligen positivt inställda inledningsvis. I samtliga fall röstade minst två tredjedelar av de boende ja till att föreningen skulle få köpa fastigheten i fråga.
– Intresset för att ombilda till bostadsrätter har varit stort från de boende. Våra informationsmöten har varit välbesökta, berättar Patrik Rosén, vd på konsultföretaget Restate, som är landets största när det gäller ombildningar.
LÄS MER:HFAB:s hyresgäster i fem fastigheter funderar på borätter
– I storstäder stöter vi ibland på visst ideologiskt motstånd mot att omvandla hyresrätter, särskilt när det gäller kommunalt ägda, men något sådant märkte vi inte av här, fortsätter han och menar att det säkert spelade in att HFAB skulle sälja i vilket fall som helst.
Trots att han bott tolv år i Stockholm är Patrik Roséns Halmstaddialekt lika bred som under uppväxten i Stenhuggeriet.
– Fast i slutänden krävs också att de boende själva är beredda att köpa loss sina lägenheter. I de fall som siffrorna inte pekade på en så god affär blev det inget av, säger han.
– Slutpriset som SBB kom upp i efter budgivningen blev ju något utöver det vanliga.
Enligt Patrik Rosén brukar fastighetsägare i Halmstad kalkylera med 3 procents direktavkastning, men han trodde att SBB:s vd, den förre socialdemokratiske politikern Ilija Batljan, var beredd att gå ner till 2,75 procent.
– Nu landade man i stället nere runt 2,3 procents avkastning, vilket normalt är en väldigt liten marginal. Men i och med att SBB vill in på Halmstads bostadsmarknad var de beredda att ta det priset.
LÄS MER:”En riktigt stor och bra affär för HFAB”
För föreningarna som Patrik Rosén skulle rådge blev dock marginalerna alltför pressade för två av fastigheterna.
Den ena var Poppeln 14, med 30 lägenheter från 1973 på Bergsgatan och Skolgatan. Den föreningen tackade för några år sedan nej när HFAB ville sälja fastigheten för 58 miljoner kronor – så det var kanske inte så konstigt att det nu blev ytterligare ett nej när prislappen stigit till 71 miljoner kronor.
– Jag rekommenderade föreningen att avstå från en ombildning med tanke på att det inom en tioårsperiod krävs stora investeringar i form av stambyte med nya kök och nya badrum. Jag kunde inte stå bakom den kalkylen, säger Patrik Rosén.
För Linden 8, med 41 lägenheter på Badhusgatan, såg det ljusare ut – men höll ändå inte hela vägen med ett pris på 102 miljoner kronor.
– Styrelsen var nära att säga ja, men till sist kändes affären för skakig , säger Patrik Rosén och tillägger:
– Även om det inte krävdes lika stora investeringar i fastigheten som i Poppeln 14 visade våra tekniska besiktningar att det ändå behövdes en del med tanke på att huset är från 1969.
Till sist blev det i alla fall en av föreningarna som Restate bistod som sade ja till budet från HFAB.
– Linden 2 är 20 år nyare än Linden 8 och det enda som behöver fixas där är taket till garaget. Lägenheterna är jättefräscha, hävdar Rosén och talar sig varm för storleken med 56 lägenheter på Norra vägen.
– 70 procent av de boende där vill köpa sina lägenheter. Då blir föreningen tillräckligt stor för att kunna vara en intressant kund hos exempelvis ett förvaltningsbolag, men ändå inte så stor att man tappar det personliga.
Summan som ska betalas till HFAB för Linden 2 är 169,5 miljoner kronor. Räknar man in kostnader för uppläggning av lån, lagfart, pantbrev, ombildningsarvode och annat blir det totalt 188 miljoner kronor som föreningen får punga ut med.
Att erbjudandet kom den 15 december har gjort att det var tufft att hinna med allt under jul- och nyårshelger – särskilt med de mötesbegränsningar som råder under pandemirestriktionerna.
– Men jag lastar inte HFAB för det. De kan ju inte hjälpa att affären med SBB råkade bli klar just då, säger Patrik Rosén.
– Tvärtom vill jag ge HFAB en eloge. I och med att det var fastighetsbolag som överlät aktier var inte HFAB tvunget att erbjuda dem till de boende enligt hembudsrätten. Men det kommunala bostadsbolaget ville ändå göra på det här viset – vilket jag tycker är generöst.
Vari ligger då vinsten för de boende, när priset nu blev så högt?
– Det är att de bara behöver behöver betala 70 procent av priset för sin lägenhet. Den resterande biten står föreningen för och det är för de lånekostnaderna man betalar månadsavgiften, säger Patrik Rosén.
För de största lägenheterna i huset, fyror på 108 kvadratmeter, blir insatsen drygt 2,5 miljoner kronor och månadsavgiften cirka 6 000 kronor. För den minsta, en etta på 55 kvadratmeter, blir insatsen drygt 1,3 miljoner kronor och månadsavgiften runt 3 700 kronor.
Vad händer med dem som inte vill köpa sina lägenheter? Hamnar de i kläm när de måste ”hyra av sina grannar”?
– De behåller sina hyreskontrakt och betalar samma hyra som tidigare. De årliga hyresförhandlingarna sker genom Hyresgästföreningen och de har samma rätt till underhåll och liknande som alla andra enligt hyreslagen.
– Självklart finns det alltid dåliga exempel, men generellt brukar bostadsrättsföreningar värna mer om sina lägenheter än vad stora fastighetsägare gör. Dels har de inga vinstkrav, dels ligger det i föreningens intresse att underhålla så att värdet bibehålls.
Tror du att många är ute efter att göra ett klipp genom att snabbt sälja sin bostadsrätt med bra förtjänst?
– Var tredje ombildning som görs i Sverige står vi på Restate för och enligt vår statistik är det bara var tionde bostadsrätt som säljs vidare inom det första året. För de flesta handlar det mer om att få kontroll på sin boendesituation.
Finns det något som kan sätta käppar i hjulen för den här affären?
– Ja, om det visar sig att de preliminära lånelöftena inte infrias för några. Föreningen klarar kanske något enstaka bortfall om det handlar om en liten lägenhet, men kalkylen bygger egentligen på att alla som sagt ja fullföljer. Senast den 2 mars ska alla skriva på.
Som HP tidigare skrivit har även föreningen Skallkroken (med sex lägenheter vid Särdalsvägen i Haverdal) samt föreningen Brynjan (med 19 lägenheter på Westmansgatan i närheten av Alevallen) sagt ja till HFAB:s erbjudande.
Tidigare har det bara hänt en gång att en HFAB-fastighet ombildats till bostadsrätter. Det var på Bäckagård 2010.
